2014上半年以来，尤其是进入二季度，市场进入明显调整期。一些二三线城市项目开始大幅降价、部分房企先后发起全国降价促销活动，引起市场对房地产行业"拐点"的再次争议。未来市场的调整周期有多久？调整幅度有多大？政策面的一举一动会否对市场产生较大的影响我们拭目以待。
  【房价】房价涨幅收窄 趋于理性回归
   一二手房价涨幅收窄
   2014年6月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.2点，较
上月下降0.7点，环比微跌0.06%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比涨幅继续收窄至5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。
2014年6月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1105.9点，较上月下降0.8点，环比下跌0.07%，同比上涨9.25%。北京、上海、重庆、天津四个直辖市的二手房价格指数也开始进入下降通道。
   全国大部分地区房价降温势头加剧
    根据国家统计局7月18日公布的数据，房价在全国大部分范围内降温势头进一步加剧。6月份，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有55个，占比达到了78.6%，下降的城市数量比5月份增加20个。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。二手房方面，与5月相比，70个大中城市中价格下降的城市有52个，比4月增加了17个。不过，值得注意的是，同比来看，绝大部分城市房价仍继续温和上涨，但涨幅有所回落。
    另据CRIC监测的新建商品住宅价格数据显示，上半年一线城市价格总体依然领涨，同、环比涨幅分别为6%和12%，涨幅明显趋缓。北京、深圳房价同比涨幅遥遥领先，分别达20%和21%，但从房价涨幅增速明显放缓，与去年下半年环比涨幅仅分别为8%和12%。与此同时，中国城市住房（一手房）价格288指数也显示北上广深房价同比增幅自去年以来“调头”向下，月度环比增幅也逐月下滑，未来几月恐将进入负增长区间。
    上半年以来，一些库存压力较大的二线城市项目降价尤为集中，相反一些暂时并无库存压力之虞的城市如郑州、南京、厦门、贵阳、太原、南宁等房价依然维持小幅上涨态势，使得总体表现显著分化。从CRIC监测的二线26个重点城市新建商品住宅均价来看，上半年环比涨幅1.35%，同比涨幅0.26%，其中环比去年下半年上涨和下跌的城市都为12个，2个城市持平，9个城市同比去年上半年房价下跌，最大跌幅为昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15个城市同比房价上涨，厦门涨幅最高达24%，其次是南昌同比上涨19%。
    对三四线城市而言，成交量表现好于市场预期，部分城市项目降价幅度相对较大，尤其是在一些库存高企、需求严重本地化、土地消化周期过长的城市，价格策略成为项目去化的最优选择。CRIC监测的三线33个主要城市上半年新建商品住宅成交均价显示20个城市房价环比下跌，最大跌幅达21%，12个城市同比下跌，最大跌幅为19%，无锡、北海、佛山、徐州、常州等市场供求严重失衡城市位居跌幅前列。
【销售】上半年商品房销售面积、销售额双降
   1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。
   城市成交：典型城市成交总量同比跌23%，一线城市成交萎缩幅度最大
   从CRIC监测的全国40个主要城市整体成交情况看，今年上半年成交总量约8955万平方米，同比下跌23%，较2012年同期上涨14%，较2011年同期上涨13%。按季度看，1季度总成交量约4519万平方米，同比下跌22%，2季度总成交量约4435万平方米，同比下跌24%，环比继续下跌1%，而同比跌幅并无收窄迹象。
一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高，出乎所有人的意料。上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的2012年和2011年同期相比，也分别都下跌11%和6%；四个一线城市同比均呈下跌态势，其中北京市场表现最差，上海最好。
   二线城市表现显著分化，杭州率先降价，引爆市场风险，并迅速蔓延至长春、沈阳、天津、青岛、济南、宁波、福州、成都等城市，而多数二线城市成交平稳，如合肥、厦门、西安、郑州、武汉、贵阳等。从数据来看，CRIC监测的18个二线城市总成交量1季度整体成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整体成交量约6237万，同比下跌18%，但相较2012年和2011年同期也分别上涨24%和23%。多数城市同比下跌，其中大连、杭州、厦门下降幅度较大；兰州、南昌、石家庄、武汉、南宁上涨明显。
   三四线城市市场表现远好于被一致看好的一线城市，成交表现着实好于预期。从CRIC重点监测的18个三线城市成交数据来看，1、2季度新建商品住宅整体成交都同比下滑28%，上半年成交量约1378万平方米，总体成交同比减少28%，相比2012年和2011年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。其中仅三个城市同比上升，常德、马鞍山和漳平；其他15个城市同比均有不同程度的下跌，其中东莞、惠州、茂名、温州、扬州下跌幅度较大。
    【供求关系】多城市供求比攀升库存处于高位 消化周期拉长
    上半年，在供应增加而成交不济的情况下，杭州、常州、无锡等长三角城市的部分项目率先开始“降价”，各城市市场的真实状况尤其是高库存量、消化周期成为业内和购房者密切关注的焦点，以此来判断城市风险。
     CRIC研究中心分析认为，首先短期风险应关注供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。
上半年各线城市供求比都呈现快速攀升态势，尤其是被普遍认为市场风险微乎其微的一线城市，前5月整体供求比为1.3，5月当月供求比已升至1.9，而2013年全年仅为0.9，其中北京和广州尤甚，4-5月份供求比分别达到2.5和2.1，1季度时仅分别为1.1和0.9；二线城市的情况更不容乐观，4-5月份供求比已达到1.3，监测的23个城市中有11个供求比远超警戒线，如福州、杭州、南京、青岛、苏州、宁波、厦门、西宁、武汉等城市。反倒是三四线城市的供求比基本保持稳定，15个城市中仅洛阳、连云港、清远、徐州、惠州等城市较去年上升。
    其次，中期风险关注住宅库存量及其消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。在市场成交低迷的情况下，5月底重点城市新建商品住宅库存量急剧攀升，济南、南京、沈阳、杭州、广州等城市库存同比增幅均超过40%，而青岛、长春、沈阳、长沙等城市的库存量均超1000万平方米，青岛更达2250万平方米。
    与城市新建商品住宅库存量上升相伴随的则是库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。按城市能级来看，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%，其中青岛、宁波、杭州、沈阳、福州等城市库存消化周期达20个月左右，青岛甚至高达35个月，呈现明显的供过于求，仅合肥表现为供不应求。
【成交结构】中小户型产品仍是市场主力，别墅成交占比稳定
     1、两房和三房产品仍是市场绝对主力，三房产品成交占比持续上升
     2014年上半年，在楼市走势由升转降之际，十大重点城市各户型成交结构并未发生明显变化，两房和三房产品仍在市场中牢牢占据着主力位置。2014年上半年，十大重点城市二房与三房产品共成交29.68万套，占期内市场成交总量的78.3%，其中两房产品成交占比较2013年下半年有所回升，而三房产品成交占比较2013年下半年再度上升了0.5个百分点。三房产品成交占比的持续上升，一方面是得益于市场中的需求总量的稳定，但更主要的还是依赖于产品客群购买力的强势，以置换需求为主的三房消费者，对银行的依赖度相对较小，因此在信贷持续紧缩的大环境下，成交量跌幅也明显低于产品类型。
    2、户型结构呈现小型化趋势，小两房、小三房成交占比上升
    近年来国内房价的持续上涨，使得购房者压力快速增加，而在京沪穗深等房价较高的区域中心城市，这一现象更是尤为显著。为了满足居住功能需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，60-90㎡面积段产品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面积段产品成交占比达到40.1%，较去年同期增加3.8个百分点，其中80-90㎡面积段产品得益于小三房认可度的持续增加。上升幅度最大，较2013年上半年增加了1.7个百分点。
    3、别墅成交占比稳定，经济型别墅市场占有率快速提升
    2014年上半年国内市场表现不佳，十大重点城市的大平层、复式等投资性产品热度回落，交易量跌幅高于整体市场，成交占比分别下滑了0.3和0.7个百分点 ，但别墅类产品去化仍较稳定，成交走势基本与市场大势持平，上半年成交占比达到2.8%，仅下滑了不到0.1个百分点，究其原因，应是经济型别墅渐热所致。
近年以来，在世茂、龙湖等知名房企的推动下，经济型别墅供给量快速提升，200平方米以下的“叠墅“、”90墅“等小户型别墅，也开始受到越来越多中高端购房者的青睐， 2013年上半年，在所有成交的别墅产品中，120-200平方米的经济型别墅成交占比仅为27%，而到了2014年上半年，该面积段产品成交占比达到了36%，大幅上升了9个百分点。以重庆为例，2014年上半年商品住宅成交量同比下滑四成，但120-200平方米的经济型别墅成交量却是不降反增，同比上升26%，在两江新区项目金科城热销的推动下，2014年上半年该面积段产品成交占比大幅上升17个百分点，由40%升至57%。
【项目】多样化促销措施并举，部分降价项目逆势热销
    2014年以来市场走势不容乐观，为达成销售目的，开发企业使出浑身解数，多样化促销方式并举。市场主流促销手段，可归结为6种：
    1、直接降价，如6-9折促销，城市供求关系影响降价力度，个别城市范围内出现大规模降价，其他城市以企业为个体进行促销；
    2、低价入市，以低于预期价格开盘，低于前期开盘价格或周边项目价格，折扣幅度普遍9折或以下，多为大中型企业项目；
    3、存一抵几，较为常见的认筹活动，打出如“存1千抵1万”的口号，蓄客作用更为显著；
    4、特价房，特别优惠的少量房源，例如10套特价房，7折出售，受惠客户数量并不多，以增加项目认知度为主，中小型房企为特价房营销主力军，大型企业参与度较少；
    5、“零首付”，多为首付延期付，拉长支付周期；
    6、“保值计划”，即房价下跌，开发商可回购，仅涉及单一城市、单项目的高调宣传。 在多样促销手段并用的情况下，部分项目销售逆势热销，仔细梳理，这些热销项目都有如下几个特征：
   （一）区域中的首降且一次到位型项目。率先降价的项目往往占据区域先锋时机，在无其他项目竞争让利环境中瞬间吸引客户。上海闸北内环内项目中海万锦城，面向中高端改善客群，6月中旬入市，总价直降34万，推出100多套房源吸引数百组客户抢购，1小时便去化80余套，收金5.5亿元。
   （二）户型小总价控制好的刚需型项目，切中主流置业价格敏感度。如3月中旬时，北京住总万科橙入市，主打76平米二房及93平米三房，吸引1140组客户抢购333套房源，当日基本售罄；5月底，广州万科金色梦想二期主推80平米左右的两三房，开盘两小时销售3亿元。
   （三）品牌+稀缺+合理定价的豪宅项目，潜力价值实现突围。高端市场同样竞争激烈，价格上的低姿态渐变为豪宅出击市场的有力武器，如泰禾北京院子，联排别墅报价在76000元/平米，参考其周边在售的联排别墅报价在62000-100000元/平米，项目定价合理，一期房源入市便热销18亿。
【下半年市场展望】市场企稳 "微刺激"将成常态
     一、“微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大
    增加普通商品房供应，通过财税、货币政策继续保障合理的自住性消费需求，抑制投机、投资性需求仍将是中央调控房地产的主要方向。我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任市场自由发展，舆论、限购、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。
在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“ 原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。
    二、市场已经出现积极变化，地量之后地价的出现将预示企稳
    尽管今年市场调整的原因是多方面的，我们也认为：更多是出于供求量价等市场自身内因所致。短期市场的回稳也就依赖于这些方面回归正常：需求积累到一定程度，价格调整到位。
    1、当前成交量已到低点，未来数月房价将调整至低点
    当前市场成交基本处于地量，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。
    只有出现了“地价”才有可能回升，很难说具体多少价格调整幅度才算是“地价”，我们认为：一、二线主要城市回落到2012年年底2013年年初的价位，可能会是相对的低价。而这个过程依然需要一定的时间，毕竟目前降价的项目、企业只是一部分，大多数企业还在“熬”，要等未来三季度一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现“筑底成功”。
     2、各线城市调整的深度和持续时长有差异
    （1）在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。
    （2）部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。
    三、下半年城市市场的回稳，更多取决于降价的力度和广度
    从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。
    还有更普遍的降价项目本身定位与市场需求不匹配，产品本身就没法满足市场主流需求，降价也就无法刺激需求释放。
    在当前一线及大部分二线城市市场需求依旧大量存在、市场基本面并没有根本性逆转的情况下，更多是高企的房价压制着需求，加之房贷利率的上升进一步抑制购房冲动。从这个意义上来说，城市城市的回稳，更多取决于房价调整的深度和广度。
   上半年政策总结
   环境逐渐宽松，“微刺激”将成常态
    2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，政府大规模刺激措施或者全面降准这种大力度措施出台的可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。
   放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段
   年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。3、手法相对单一。
   1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购
   上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。
    2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力
    在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。
    3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化
    并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。
     中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房
    今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。
     楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。
     5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象，但部分银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。
经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金
     上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。
     4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底；2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造；3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。
    与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点；第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。CRIC研究中心/文
   2014下半年政策展望
  “微刺激”、“双向调控”将成常态，中央大力刺激可能性不大
    在“两会”中对房地产调控提出“分类调控“基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
    国务院总理李克强6月18日访英期间表示，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过7.5％，保证充分就业增长；并确保CPI上限不越过3.5％；并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。由此来看，“微刺激”、“双向调控”将成常态。
     对房地产而言，央行、银监会、住建部的表态都也很能说明问题，就是要确保首套房、刚需这一块自住性需求的稳定，从而保持整体房地产市场的稳定。对当前房地产市场的调整，中央政府也认为本身是正常的，也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义，寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。
     定向的有条件的降低存款准备金率并不能意味着中央对于房地产调控的逐步放松，很多人期盼着中央有更明确的救市措施，如类似于四万亿或全面降准等。今年以来，经济发展速度的放慢使过去几年发展中遗留的问题暴露了出来，一方面，政府不希望经济涨速过慢而引起恐慌，另一方面，政府跟不希望重复2008年经济猛涨带来的产能过剩，大规模刺激措施或者全面降准这种大力度的措施出台的可能性不大。
    地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大，限购不取消但会调整
    土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于地方压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“ 原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。
    就目前46个限购城市来说，今年内全面取消限购的可能性不大，但是市场压力大的城市做出相应调整可能会实施，预计取消和放松限购的城市将越来越多。例如在三线城市全面取消、二线城市可放松不能取消、一线城市调整部分不合理条件。还有就是缩小限购范围，部分城市的非中心城区取消限购；再有就是条件放宽，执行宽松，二套上调至三套，外地户籍与本地户籍一视同仁，各地根据实际情况自行把握执行力度的宽松程度等。 CRIC研究中心/文