榆政发〔2015〕12号

各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：

为全面贯彻落实国家近期连续出台的稳定住房消费政策，促进全市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现提出以下意见。

一、科学编制住房发展规划

各县区人民政府、市直相关部门要根据本地区城镇化发展进程、商品房和保障性住房实际需求，科学编制符合当地发展的商品房、保障性住房发展规划和年度供应计划，并依据计划有序调节房地产开发节奏、规模。

二、积极引导住房合理消费

（一）调整购买商品房的不必要限制性规定。各县区人民政府、市直相关部门单位对居民(含外地居民)在本地区购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在办理签约（网签）、纳税、贷款和房屋权属登记时，不再对其家庭拥有住房情况进行查询。

（二）加大存量商品房促销力度。各县区人民政府要鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住房，特别是鼓励企业购买商品住房用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。

（三）全面落实购房落户政策。各县区人民政府要全面落实购房落户政策，农村居民到城镇购房的，即可在房屋所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。其子女享受购房居住小区所在招生片区居民子女教育的权利，享受城镇居民基本卫生服务。

（四）明确普通商品住房面积标准。单套套内建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的商品住房。

三、加大金融贷款支持力度

（一）积极支持居民合理住房贷款需求。金融机构要降低按揭贷款门槛，降低首套、二套房首付比例，统一执行基准利率。对购买首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，执行首套住房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为不低于40%。金融机构要在各类贷款中优先满足购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

（二）继续支持房地产开发企业合理融资需求。金融机构要在风险可控的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，满足在建、续建项目的合理融资需求。

（三）鼓励支持房产信贷。金融机构要在办理个人按揭贷款和房地产企业贷款业务时，采取各种方法措施，努力缩短放款周期。各县区人民政府、市直相关部门要对积极支持保障性住房、房地产开发建设贷款的银行，优先安排项目资金、住房公积金、住房专项维修资金、预售资金存储,利用存款杠杆效应撬动银行贷款。

（四）加大监管力度。市人行、市银监局要加强对各商业银行、房地产金融服务机构的监督和管理，规范经营秩序，提升金融机构服务水平。

四、加大住房公积金贷款支持力度

（一）放宽住房公积金支取条件。家庭直系成员（包括本人、配偶及双方父母、子女）中任何一人购买普通住房的，经本人同意并能够提供有效证明，均可提取直系其他家庭成员的住房公积金。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在当地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金用于支付当年房屋租赁费用。

（二）合理确定贷款条件、额度和期限。职工连续足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月），可申请住房公积金个人住房贷款；首次使用住房公积金贷款购买自住住房的首付款比例不低于20%，对已使用过一次住房公积金个人贷款并已结清相应购房贷款的缴存职工，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率不上浮。购买二手住房贷款额度不超过房屋届时评估价格的80%。单笔贷款最高额度为50万元。贷款期限延至法定退休年龄后1-5年。

（三）降低贷款相关费用。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。

五、加大税费政策支持力度

（一）减轻住房交易负担。个人购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

（二）加大房地产开发企业出租住宅有关税费减免力度。房地产开发企业将未售的商品住房租赁给居民居住使用的，根据房屋租赁合同等有效证明材料，当地政府可结合租赁期限的长短，免收全部或部分基础设施配套费。

（三）合理调整契税税率。税务部门要按各区域实际成交价格征收契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超出拆迁补偿款的，对超出部分征收契税。

（四）准确认定公寓式房屋居住属性。城市规划用途为商业或其他非住宅性质的公寓房，但实际为住宅用途房屋的用水、用电、用气、用热价格按照住宅房屋标准执行；建设、销售、使用上述房屋过程中需缴纳的各种税费均按住宅房屋收取。已经审批为商品住房的房地产开发项目，在办理土地权属登记时，土地使用年限均按70年办理。

（五）缓交房地产开发项目相关收费。基础设施配套费、防空地下室异地建设费、水土流失保持费、劳保统筹费等涉及房地产开发的收费项目，房地产开发企业在缴纳50%费用后即可办理建设工程施工许可手续，剩余50%款项在办理项目竣工验收时全部交清。

六、拓宽商品房与保障性安居工程融通渠道

各县区人民政府要积极探索解决商品房存量过大和保障房新建、棚户区改造困难的矛盾，利用好保障性安居工程方面的政策和资金，打通保障房建设和商品房市场的通道。一是政府购买市场存量房实施保障、安置；二是政府搭建平台发放补助金，引导保障对象自行购买或租赁市场房源实施保障；三是政府向搬迁群众发放资金，鼓励其自行购买存量房安置。

七、优化住房及用地供应结构

各县区人民政府、市直相关部门要在调查分析的基础上，根据实际情况，重新调整基准地价。要合理控制普通商品住房用地，确保保障性住房用地。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县区适当减少或暂停住宅用地审批。榆林市区、神木、府谷现有房屋保有量较高，从2015年起严格控制新建商品房项目审批。国土资源、住房城市建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。尚未开工房地产项目用地可转变用途，调整规划建设条件用于公共租赁住房建设的，国土资源部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于公共租赁住房的，重新签订土地出让合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。尚未开工房地产项目改变宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。 

八、规范市场秩序，优化发展环境

（一）建立科学、合理监管体系。各县区人民政府、市直相关部门要根据当地实际情况，建立科学、合理的监管体系，避免在房地产市场监管流程中出现监管漏洞。

（二）规范商品房销售和进户环节收费。强化房地产市场监管，规范商品房销售和进户环节收费行为。今后，新建商品房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开发建设总成本，开发企业不得在房价外向购房者另外收取。

（三）规范道路停车秩序。交警部门要加强对非法占用道路停车行为的监督检查，严格管理。物价部门要合理制定车位收费标准，引导住户进入小区停车位停车，充分发挥现有道路设施功能，提高道路服务水平，保障道路安全和畅通。

（四）严禁乱收费行为。各相关部门不得收取或变相收取自来水主管道工料摊销费、高可靠性供电费及间隔费、集中供暖管网建设费。

（五）严厉打击恶意上访、缠访行为。公安及相关部门要严厉打击影响党政机关正常办公和企业正常施工建设、经营秩序的恶意上访、缠访行为。

（六）加强房地产开发行业监管。从2015年9月起，全市范围内严格控制新审批房地产开发企业,对现有的房地产开发企业进行全面清理整顿。鼓励经营、信誉好的大型房地产开发企业重组、兼并运营状况差的房地产开发企业，适度降低困难企业项目转让条件，并给与税费减免支持。同时，加大房地产企业监管力度，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为以及违反有关资质管理规定的企业，要依据相关政策法规及时处罚。

九、简化程序、提高效率

（一）加快审批进程。各级相关部门单位对房地产开发项目涉及土地供应、规划审批、施工许可、预售许可、竣工备案、登记办证等事项，要简化行政审批环节和办事程序，提高办事效率。

（二）加快房地产竣工项目验收。要对规划建设项目规模较大、分期建设的房地产开发项目，实行分批分幢验收。竣工项目经过规划、消防、环保、竣工备案等验收合格后即可分幢办理房屋产权登记手续，待规划建设项目全部建成竣工后再进行综合验收，综合验收时限为15个工作日。在项目验收过程中，除执行国家有关法律法规外，不得增设任何附加条件。

（三）加快基础设施和公共服务设施配套建设。各县区人民政府、各相关部门单位要进一步加快商品房小区周边的道路、供气、供水、供暖、教育、医疗、社区服务等配套设施建设，确保与商品房建设同步竣工使用。对新建小区比较集中，但基础设施尚未完善的区域，要优先考虑，限期完成基础设施和公共服务设施配套建设。

（四）全面清理拖欠企业工程款行为。各级各相关部门单位要加快支付拖欠企业各类工程款，缓解企业资金压力。

十、集中解决榆林市区办证历史遗留问题

榆林市区房屋产权登记历史遗留问题多、涉及面广、情况复杂，为了提高房屋产权登记办证率，增加居民财产性收入和加快现有房屋的流转，本着尊重历史、面对现实、分门别类、区别对待的原则，市房屋产权登记部门在解决房屋产权登记历史遗留问题时按以下政策执行：

（一）个人自建房。有原榆林市（现榆阳区）城建等相关单位批复，取得土地使用权证，不占道路红线并确认四邻事实清楚的，予以权属登记。

（二）单位集资、合作建房项目。2006年8月4日之前已经立项动工，并已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，经综合验收的项目，补缴交易、税费，予以权属登记。

（三）村集体返还土地上建设的房屋。取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，确系分配给本村村民，由乡（镇）、村出具分配花名册，分割土地，予以权属登记。与开发企业合作部分土地出让给开发企业的，缴纳相关税费，予以权属登记。

（四）房地产开发企业超规划开发建设的房产。取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，超规划部分经规划等相关部门予以认定或按有关规定予以处罚，并补缴相关税费，予以权属登记。

十一、利用市场存量房，大力培育和发展房屋租赁市场

各县区人民政府要鼓励市场上成立住房租赁的专业经营机构，通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租。积极引导住房租赁经营机构从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。要大力支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租，推动房地产开发企业由单一销售经营模式向租售并举模式的转变。也可以与住房租赁经营机构合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。

十二、加快信息系统建设，强化房地产市场监测和舆论引导

（一）完善商品房信息系统。各县区人民政府要根据住建部《关于建立全国房地产交易信息日报制度的通知》要求，加快信息系统建设。神木、府谷、定边、靖边、横山县必须独立建成新建商品房网上签约备案系统、二手房网签交易系统；绥德县、米脂县、清涧县、佳县、吴堡县、子州县与市上共用新建商品房网上签约备案系统、二手房网签交易系统。

（二）健全市场监测和风险防控机制。各县区人民政府要建立房地产市场联席会议制度。定期分析研判房地产发展趋势，准确把握房地产市场走势，全面、及时发布土地供应、住房供应、房价变动等市场信息，提高房地产政策措施的预见性。建立风险预警机制，制定防范风险预案，确保房地产市场平稳健康发展。

（三）加强舆论宣传。宣传部门要加强房地产市场调控政策宣传，指导媒体全面、客观、公正地报道房地产市场情况，引导群众树立正确的住房消费观念，营造良好的市场舆论氛围。

本意见自2015年9月8日起施行，有效期至2017年9月7日。各县区人民政府结合当地实际，制定具体实施意见。

榆林市人民政府

 2015年9月8日